根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則和國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅若干政策公告如下：

一、關(guān)于土地增值稅預繳申報期限問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算納稅申報前，對取得的房地產(chǎn)銷售(預售)收入，實行按月預繳申報，并自月份終了之日起15日內(nèi)申報預繳稅款。

二、關(guān)于土地增值稅預征率問題

(一)除保障性住房實行零預征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預征率如下：

1.普通住房2%；

2.非普通住房，福州市4%，其他設(shè)區(qū)市3%；

3.非住房，福州市6%，其他設(shè)區(qū)市5%。其中非住房中的工業(yè)廠房2%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對適用不同預征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報預繳；對未分別核算預繳的，從高適用預征率預征土地增值稅。

(二)對測算的土地增值稅稅負率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以實行單項預征率，即：在房地產(chǎn)預售環(huán)節(jié)，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目取地成本、銷售價格、預計的開發(fā)成本及開發(fā)費用等情況，測算應(yīng)納土地增值稅稅額(考慮普通住房免稅因素后)，以測算的應(yīng)納稅額除以預計的轉(zhuǎn)讓收入，計算出該項目土地增值稅稅負率水平；若測算的稅負率水平，明顯高于以預征率測算的預征稅額計算出的項目整體預征率水平的，可以實行單項預征率預征。單項預征率按照對該項目測算的土地增值稅稅負率水平合理確定，并依據(jù)稅負變化情況適時調(diào)整。確定單項預征率未超過6%(含)的，由縣級稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)導班子集體審議確定；確定單項預征率超過6%的，報經(jīng)設(shè)區(qū)市級稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)導班子集體審議確定。各縣級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)將單項預征率的執(zhí)行情況于年后15日內(nèi)報告設(shè)區(qū)市級稅務(wù)機關(guān)，各設(shè)區(qū)市級稅務(wù)機關(guān)經(jīng)匯總后在年后30日內(nèi)向報省局備案。

三、關(guān)于土地增值稅清算單位問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務(wù)機關(guān)申報備案《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的建設(shè)項目名稱等基礎(chǔ)信息，并以申報備案的建設(shè)項目為單位進行土地增值稅清算。

四、關(guān)于“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”計算問題

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第二條規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售的房地產(chǎn)面積。

五、關(guān)于同一清算單位不同類型間扣除項目金額的分攤問題

同一清算單位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額在不同類型房地產(chǎn)間，原則上按可售面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方式計算分攤。其他合理方式由各設(shè)區(qū)市、平潭實驗區(qū)稅務(wù)機關(guān)明確。

六、關(guān)于土地增值稅清算納稅申報和清算審核期限問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當如實辦理土地增值稅清算納稅申報，多退少補；清算申報認為已多繳稅款的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，按規(guī)定給予辦理退稅。按照國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，對我省清算納稅申報、補正資料、清算審核的期限明確如下：

(一)對符合應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算納稅申報。對符合可進行土地增值稅清算的項目，主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在稅務(wù)機關(guān)要求清算的稅務(wù)事項通知書送達之日起，90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算納稅申報。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在10個工作日內(nèi)補報，補齊資料后予以受理。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當在90日內(nèi)完成清算審核。

七、關(guān)于尾盤銷售納稅申報問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報后轉(zhuǎn)讓剩余房地產(chǎn)的，實行按月申報，并自月份終了之日起15日內(nèi)申報繳納稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報的扣除項目金額與稅務(wù)機關(guān)清算審核結(jié)果有差異的，應(yīng)當在審核結(jié)果通知書下達后的次月15日內(nèi)辦理更正申報。

八、關(guān)于土地增值稅核定征收問題

(一)在土地增值稅清算過程中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實行核定征收。其中：普通住房核定征收率不得低5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住房核定征收率不得低于6%。

(二)對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既未提供評估價格，也未提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定實行核定征收，確定的核定征收率不得低于5%。

本公告自2018年6月15日起施行?！陡＝ㄊ〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(閩地稅發(fā)[2005]195號)、《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(閩地稅發(fā)[2007]24號)、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》(閩地稅發(fā)[2008]64號)、《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(閩地稅發(fā)[2009]105號)、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預征和核定征收有關(guān)問題的公告》(福建省地方稅務(wù)局公告2013年第2號)、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告》(福建省地方稅務(wù)局公告2014年第4號)同時廢止。

特此公告。

國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局

2018年6月15日

關(guān)于《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》的解讀

一、本公告的制定目的

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于國稅地稅征管體制改革的有關(guān)要求，按照稅務(wù)總局的統(tǒng)一部署，對機構(gòu)合并前福建省地方稅務(wù)局制定的土地增值稅現(xiàn)行有效的規(guī)范性文件進行清理，并在新機構(gòu)的掛牌當日重新發(fā)布。

二、本公告歸集現(xiàn)行有關(guān)政策的主要內(nèi)容

根據(jù)清理結(jié)果，對《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（閩地稅發(fā)〔2005〕195號）、《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（閩地稅發(fā)〔2007〕24號）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)〔2008〕64號）、《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（閩地稅發(fā)〔2009〕105號）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預征和核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2013年第2號）、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2014年第4號）等規(guī)范性文件中現(xiàn)行有效的規(guī)定進行歸集并重新發(fā)布。清理歸集重新發(fā)布的主要內(nèi)容如下：

一是修正土地增值稅預繳和尾盤銷售的申報期限的規(guī)定。根據(jù)原《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(閩地稅〔2005〕195號)第八條和原福建省地方稅務(wù)局發(fā)布的《納稅服務(wù)指南》有關(guān)規(guī)定，將預繳和尾盤銷售的申報期限修正表述為“實行按月申報，并在月份終了之后15日內(nèi)”申報繳納。

二是延續(xù)現(xiàn)行預征率規(guī)定。因廈門為計劃單列市，國地稅機構(gòu)合并后，本公告延續(xù)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預征和核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2013年第2號）規(guī)定的預征率，但對重新發(fā)布的各地預征率不包括廈門。同時，為便于基層稅務(wù)人員和納稅人更好地理解單項預征率政策，對實行單項預征率的內(nèi)容，在文字表述上，按同一口徑作適當修正。

三是延續(xù)了《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（閩地稅發(fā)〔2005〕195號）和《福建省國家稅務(wù)局福建省地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)業(yè)稅源管理的公告》（福建省國家稅務(wù)總2017年第1號公告）有關(guān)清算單位確定的規(guī)定。

四是延續(xù)了辦理清算納稅申報的有關(guān)期限的規(guī)定。延續(xù)《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（閩地稅發(fā)〔2009〕105號）規(guī)定的90日內(nèi)辦理清算手續(xù)的規(guī)定，同時根據(jù)《稅收征收管理法》第二十五條的規(guī)定，對“辦理清算手續(xù)”適當修正文字表述為“辦理清算納稅申報”。

五是延續(xù)《福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（閩地稅發(fā)〔2007〕24號）對“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”計算規(guī)定。

六是延續(xù)了《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)〔2008〕64號）中同一清算單位不同類型間扣除項目金額的分攤規(guī)定。

七是延續(xù)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告》（福建省地方稅務(wù)局公告2014年第4號）中的核定征收規(guī)定。

三、本公告的執(zhí)行時間

本公告自2018年6月15日起施行。